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招商拿下六度入市的武汉硚口地后出让49%股权 底价31.164万元

硚口这宗地块似乎有些“命途多舛”。

这宗位于汉江边的商住地,在2018年挂牌之初凭借70亿的高起拍价备受关注,被外界冠以“准地王”,市场期待着哪位出手阔绰的开发商一举夺得这块贵地。

事与愿违,地块从首次拟入市竞拍到最终成功花落招商,就用了整整一年零八月的时间。今年5月,招商蛇口“捡漏”以58亿元低溢价摘得地块。

原以为已是圆满大结局,时隔拿地半年后,招商又在重庆产权交易网悄然挂牌转让了项目近一半的股权。虽转让底价31.164万元,但计算实际交易价款应在近30亿元左右。

实则上近期出售项目、资产的开发商并不少,背后是众所周知的三道红线压力。但于招商而言,或许更多是源自于项目层面潜藏的一些开发风险。

硚口地六次流转

地块挂牌之初为P(2018)096号地,位于硚口区解放大道以南、沿河大道以北,京广铁路以西,区位有一定优势;出让面积约为13.86万平米,建筑面积48.37万平方米,容积率3.49。

单是起价这宗地就已刷新硚口片区单价、总价纪录。最初出让条件显示,地块总起价70亿元,起拍楼面地价1.45万元/平方米,保证金42亿元。若顺利成交,将超越万科2018年初47亿元、楼面地价1.33万元/平方米拿下的硚口地块。

像是应了那句老话,“爬得越高,摔得越重”。高起价亮相后,地块却前后经历了长达五次的出让失败。

第一次计划在2018年9月29日出让,但最后宣布延期;10月31日正式入市,惨遭流拍;年底12月,该宗地块再次入市,保证金从42亿降至14亿元,仍旧无人问津。

长达一年后,于2019年11月,地块编号改为P(2019)153号并入市,但在出让前武汉国土局宣布地块延期至12月出让;随后于12月仍旧宣布延期。而据悉,延期往往也是因为无人报价。

彼时普遍观点认为,地块出现流拍、延拍的原因主要源自两点:其一是起拍楼面地价高,其二是超高层建筑,商服比例也高,测算下来房企盈利存在难度。观点地产新媒体了解,在总计容建筑面积48.35万平方米中,包括商务建筑、商业建筑、地下计容商业建筑面积共计超16万平方米。

不过,随着2020年疫情黑天鹅的出现,反而让拍卖方舍弃了一些“坚持”。5月19日,在长达两三个月的疫情冰封期后,“风暴”中心武汉久违地迎来一场百亿土拍,其中贡献值最大的便是这宗硚口地王,由招商蛇口以总价58.87亿元竞得,楼面价15632元/平方米。

之所以在第六次出让的时候终于成功出嫁,主要是调整了地块本身指标。

据观点地产新媒体对比前后出让条件,此宗编号为P(2020)022号的硚口地块,事实上只是原P(2019)153号地块的一部分,地上规划面积从原先13万平方米缩减至10万平方米左右;因此地块总起拍价也相应从此前70亿元下调至58.37亿元左右,竞买保证金也降至总价的20%左右,约11.67亿元。

同时计容面积中,不仅商业建筑面积从9万平方米减小至4万平方米,同时取消了地下商业建筑用地指标,商服比例下降。

调整指标,降低门槛,房企在自己可承受价格里觅得宝地,看起来皆大欢喜。然而,不过半年,项目49%股权被挂牌转让。

转让近半股权

对于为何转让项目权益,多位业内人士都表达了类似的观点,认为症结不在企业而是项目。“招商即使出售还是保留了并表权,而且它本身并不缺钱,杠杆也比较健康,主要还是出于分摊项目本身的风险考虑吧。”一业内人士称。

湖北中原策略顾问中心总经理郑源滔则具体指出,“地块本身还是包含了一些商服比例,本身住宅一定会有压力的,商服的压力会更大,所以出让40%股权并不意外,找一个合作伙伴去分担一下资金压力。”

之所以存在开发压力,则在于项目盈利空间。观点地产新媒体了解,虽然经过指标调整后地块起拍总价降低,但楼面单价实则从原始的1.45万元/平方米提高至1.55万元/平方米左右,且最终成交楼面价1.56元/平方米也超越了去年融创拿地的14478元/平方米,成为区域楼面价新地王。

郑源滔就告诉观点地产新媒体,目前地块周边项目新房毛坯价格已经在2.7万元/平方米左右,去化也不算非常理想,普遍在50%左右,所以对比来看项目盈利可能不会很乐观,处在微利水平。

其进一步称,房价方面,因为附近长期新房供应不多,也缺少一些规划利好的刺激,价格方面比较稳定。

而从挂牌价格的涨幅也可窥出项目存在一定的开发风险。

据重庆产权交易网显示,招商蛇口旗下公司招商局地产(武汉)有限公司拟转让武汉招瑞置业有限公司即项目公司49%股权,转让底价31.164万元,意向受让方应缴纳9亿元保证金。

虽转让底价不高,但招商局地产(武汉)公司向武汉招瑞置业提供29.44亿元的借款,要求受让方应在《产权交易合同》生效之日起5个工作日内代标的企业将14.42亿元支付至转让方指定账户并支付相应借款利息。

同时,受让方应在2021年5月19日前借给标的企业14.42亿元,用于支付武汉市硚口区编号P(2020)022号地块剩余土地出让金。

即是说,接盘方实则支付价款在28.84亿元左右。按照地块出让金的49%折算,基本与此次挂牌价等同,即是说招商持有土地的半年后并没有获得任何溢价盈利。

谁最终会是接盘项目股权的出资方呢?“像中国铁建,葛洲坝之前都有参与竞拍,如果资金充足的话现在接手也是个机会。”一业内人士称。

也有声音认为招商此次出手不一定那么顺利。“主要是后面的去化风险,包括整盘的利润水平,包括现在这种三道红线大背景之下,接盘方也会去综合评估项目本身资质。”郑源韬表示。

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