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不确定时代,龙湖商业正在成为“压舱石”

3月26日午间,龙湖集团公布2020年全年业绩。虽然2020年遭遇了疫情黑天鹅事件突袭,但一如外界期待,被誉为“三好学生”的龙湖集团依然交出了一份十分稳健的年度答卷:

-2020年合同销售额同比增长11.6%至2706.1亿元;

-营业额1845.5亿元,同比增长22.2%;

-净负债率为46.5%,在手现金778.3亿元;

-平均借贷成本为年利率4.39%,平均贷款年限6.59年。

作为一家不主动追求规模,信奉长期主义的公司,龙湖集团在房地产行业中稍显另类,但却赢得资本市场认可,前段时间更被纳入恒生指数成份股,业内大部人对此有着同样认知——这是持续投资商业地产,不断提升宽业务围栏能力带来的结果。  

值得关注的是,过去的2020年是龙湖商业成立的20周年。

20年来,龙湖商业已进入全国27座城市,累计开业商场达49座,开业商场建筑面积达481万平方米,整体出租率96.9%,合作商户超5000家,战略合作逾340家,已是商业地产市场上不可忽视的标杆品牌。  

龙湖集团在今年的业绩报告中,也对龙湖商业给出定义与期许:“20年的锻造与历练,确保集团在任何波动周期里都享有租金筑成的「压舱石」,这正是龙湖商业自成立以来的孜孜以求。”

一、新开10个商场,租金收入58.2亿

2020年,在疫情对行业的强烈冲击下,龙湖商业成功完成预定的开业计划,新开10座商场。

分别为南京龙湾天街、南京江北天街、成都上城天街、成都时代天街二期、苏州星湖天街、西安香醍天街、济南奥体天街、成都武侯星悦荟、重庆礼嘉天街、重庆金沙天街,开业总建面104万平方米。

其中,全国首个商圈高铁TOD(公共交通导向发展模式)城市综合体的商业配套——重庆金沙天街也如期亮相,意味着全新的轨交商业模式在中国正式拉开序幕。

龙湖重庆金沙天街落子于重庆市传统五大商圈之一的沙坪坝区,三峡广场步行街核心区域,与沙坪坝铁路综合交通枢纽连为整体,是目前全国唯一集高铁、地铁、轻轨、公交、客运等公交系统,五轨合一的城市综合体;也是成渝双城经济圈、成渝铁路的连接点。

成都龙湖上城天街

在去年的疫情影响下,不少购物中心都在面临着“掉铺、招租、掉铺、再招租”的经营困境,出租率濒临警戒线。

龙湖商业通过扎实运营及快速应变直面挑战,通过紧抓线下消费回暖的趋势,借力创新模式,打破空间界限,联动商户营造出多样化场景体验,令客流与销售迅速恢复,年底出租率达97%,租金收入增长23%至58.2亿元。

二、计划开业11个商场,租金收入85亿

在业绩发布会上,龙湖集团给出了龙湖商业2021年的发展目标——计划开业商场11个,租金收入85亿。按此计算,截止到年底,龙湖商业拥有的已开业商场将达60个。

从2011年开始,龙湖集团将商业地产板块上升为集团核心业务之一,并确定“持商业”战略——每年将以销售物业回款的10%作为上限投资持有物业,进行快速的全国化布局,在2015年前后每年实现3~5个项目开业,在近两年更提速到每年实现10个左右项目开业。

在这里,不得不提龙湖商业独特的项目选址布局逻辑——网格化布局,即依托于自身特有的城市地图研究体系,聚焦在核心一二线城市和人群密集的交通节点拿地布局,形成一个城市多个天街的网格化布局,从而发挥项目协同效应,实现各项目经验共享,优化运营效率,强化品牌号召力。

值得关注的是,由于聚焦在核心一二线城市和人群密集的交通节点拿地布局,未来龙湖商业所拥有大量核心优质的商业地产资源,伴随核心区位升值及专业运营加持,将带来巨大的资产增值空间,这也会为龙湖集团的融资和评级带来利好。

从租金收入角度来看,2021年龙湖商业若想达到85亿租金收入,增长率要达到46%,若考虑近5年32%的复合增长率以及近两年20个新增商业项目,达成可能性极高,而放眼未来,百亿租金也在不远处向龙湖商业招手。

三、在手项目103个,轻资产模式起航

自从龙湖商业发布「知轻重 有所为」官宣海报,宣布全面启动轻资产模式后,业界对此事给予了高度关注。

在此次业绩发布会上,龙湖集团给出了发展轻资产的原因:“几年前就被客户推着进行,但那时运营实力和效率还够输出,如今准备了两三年,已经可以去帮助客户提高资产利用率,是吻合龙湖集团价值观的一件事。”

截至目前,龙湖商业已布局全国27城,覆盖西部、长三角、环渤海、华南、华中五大区域,在手项目103个。每一步落子都一击到位,网格化布局成果显著。

在近几年的行业交流中,我们常常会问一个问题,未来几年你最看好哪个企业?

很多人的答案之中都出现了龙湖,给出的原因也大致相同:龙湖商业兼具速度与品质,是众多商业地产开发商中独树一帜的存在,看好其长期发展。

可以遇见的是,随着轻资产战略的全面启动,龙湖商业将进一步提速,其下一个十年的发展也开始令人更加期待。

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