编者按：
近年，天津商业的发展有目共睹。随着居民消费水平的提高，吸引越来越多开发商进驻天津，为天津的商业地产注入活力。然而，天津商业“百家争鸣”局面的背后，商业运维的难度也随之加大，“调改”似乎成了操盘手们绕不开的话题。
面对存量商业竞争愈演愈烈，购物中心运营压力随之倍增，如何找准消费风口盘活商业？如何在市场监测中谋得最优业态比？如何精准匹配消费内容和场景？什么样的品牌组合更利于商业增值？赢商网将对天津10个调改行为显著的商业项目进行逐一报道，敬请关注《天津商业地产调改系列报道》。
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商业运营并非一成不变的，随着市场环境的变化、客群偏好的变化、消费能力的变化等因素，商场都应该随之变化，产生新的应对方案。
在这方面，位于天津市红桥区西北角版块的水游城可谓深谙其道。水游城进驻天津早在2011年，尚早于天津大悦城，当时天津市场比较有竞争力的购物中心只有万达和凯德。八年多的时间，水游城如何在商业体密度颇高的西北角生存并成长，成为引领版块发展的“常青树”？对此，赢商网对水游城进行实地考察，并与运营团队进行交流，分享心得。
不止于复制 精细化运营征服天津消费者
水游城的“母版”是来自日本的博多运河城，早在1996年便已开业，占地面积约3.5万平方米的综合设施内，聚集了购物街、电影院、剧院、娱乐设施、两家大酒店、秀场等各种行业的营业店铺，是日本最成功的大型商业中心之一。项目内约180米长的运河缓缓流淌，同时装饰极具冲击力的喷泉表演。水边设置舞台，艺术家们每天在此举行各类演出与活动。
天津水游城之前，鹏欣的第一个商业地产项目于2008年落地南京，当时新品牌的入驻相较新街口差异率达60%。为当时仍以传统百货为主的南京带来第一家H＆M，第一家ZARA，优衣库、MUJI、星巴克、小南国、BHG精品超市等著名品牌。这些品牌放在今天看仍旧是购物中心所追求的引流利器。
天津水游城则是南京水游城成功运营经验的延续与提升，将“三个维度”的全方位体验带到天津，并因地制宜的做出调整，更加注重体验式业态的布局，增加儿童、餐饮业态的比例，定位为一个区域型的购物公园。
购物公园模式与普通购物中心最大的区别在于对环境体验上的极致发挥。水游城对购物公园的诠释体现在三个维度，即：阳光、空气、水、绿植以及建筑装饰艺术五种元素之间的结合，都市文化剧场对多元文化的缔造以及视、听、味、嗅、触的五感生活体验。
由于天津水游城是从政府手里接手的既已建成的项目，所以有一些水游城“血统”上的东西无法在这个基础上去实现，但是管理团队仍然在精细化管理等方面保持着初衷，并且请来日本团队来协助运作这个项目。可以说，水游城的购物中心的经营形态，很多方面是参考了百货运营的管理和服务客户的意识。
水游城管理团队发现，天津的经济发展速度和消费者意识的转变，都稍慢于北京或者南方一些城市，所以一线城市的商业运作模式不一定适合这个市场，要挖掘天津的商业潜力还是要因地制宜。于是，在开业之后的八年来，水游城一直针对天津市场做深耕，怎样做商业是适合天津市场的，什么样的商业形态是被天津消费者所接纳并喜欢的？作为在天津商业市场第一批“吃螃蟹”的项目之一，水游城认真的态度得到了良性的反馈。
那么八年过去了，最近的水游城又发生了哪些变化？
聚焦年轻力 一站式消费打出版块差异化
水游城由于进驻天津时间较早，当时天津消费者还没有完全形成在购物中心消费的意识。商圈形成方面，人们更多地仍是习惯于去原有的商圈消费，去百货商场消费。水游城的八年，见证了天津商圈的形成，带动了西北角区域的发展，最终与原有的滨江道-和平路商圈、鼓楼商圈形成鼎足之势。
如今的西北角版块云集了陆家嘴中心、富力城、天佑城等多个商业体，交通四通八达，购物中心密集度空前。而且随着西北角周边区域、西站片区的拆迁，也吸引了相当一部分年轻、优质的家庭注入，对片区的消费能力起到提升带动作用。
大悦城是与水游城同年开业的商业巨无霸，属于真正意义上的城市级购物中心，而且体量也足够大。水游城运营团队针对周边居住者消费能力展开调研，确定了自身配套经营的大方向，打出差异化，锁定了年轻、家庭型的时尚客群定位，主打家庭客群。
鉴于此， 水游城做出了第一次大规模调改举措，打破了负一层花池景观为主的固有格局，调整外场布局，增加了22个铺位，包含了游戏城类的业态，具备满足周边3-5公里客群休闲娱乐需求的配套；此外，B栋也增加了业态的引入，当时引进了诸如学而思教育、汉巴味德自助餐等品牌，还增加了健身品类，使得项目整体在满足消费需求的基础上，还兼具了休闲、学习、娱乐的场所，把顾客的一站式消费需求囊括在只有42000平方米租赁面积的卖场中。
适应性调整 品牌丰满度提升卖场客单价
2016年开始，天津消费者对快消品品牌的认知度开始减退，同时对货品的品质、设计感、个性化等需求开始提升，原有的ZARA这类快消品牌已经难以满足顾客的消费需求，为了迎合这种变化，水游城主动开始了第二次大规模调改。
调整前一楼卖场主要以ZARA这类时尚快消品为主，水游城大刀阔斧地对一层6000平方米卖场进行了调整，将原有的6个品牌扩充到14个。调整过程中主要增加了周大福、周大生等黄金珠宝类业态，服饰方面，引进了FILA、BOY、UR旗舰店、My Style等品牌，另外还引进了颇受年轻人喜爱的小米数码产品店。
调整后的一楼卖场从服装类的单独业态，变成容纳了黄金珠宝、运动休闲、时尚潮牌、数码产品的多业态卖场，能适应顾客的各种消费需求。增加了整体的品牌丰满度的同时，也将卖场配置与目标客群的消费水平拉得更紧密。品牌搭配角度，调整后的品牌与原有的丝芙兰等品牌的搭配也更加顺理成章。
这一轮调改之后，将原有的ZARA这种快销品牌整体100-200元的消费客单价提升到1000元客单价，间接促使商场的租金收益也取得飞跃性的增长。据水游城运营团队提供的调研数据，到店顾客多是周边3-5公里范围的年轻顾客，且目的性消费呈上升趋势。换言之，卖场的业态越丰富，顾客到店的理由也就越多。
总结：
据水游城团队透露，现阶段水游城将在2017年的基础上再做新一轮大规模调改，除了倾力打造负一层美食街区“拾堂”，还引进了波司登这种近年很流行的国潮品牌、华为旗舰店，在招商方面融入更多国产品牌，充分体现运营团队的爱国精神；另外，卖场二层主要针对品牌档次提升进行调整，新年伊始就引进了歌莉娅、布景这类有品位的时尚女装；餐饮方面，针对天津人对吃颇为讲究的特性，管理团队经常会与店面进行交流，在菜品更新、环境提升等方面给予指导意见。
总而言之，水游城未来一段时间内，将在合理比例范围内继续调整，促进购物中心的成长，改善生存环境，值得期待。
