编者按：
近年，天津商业的发展有目共睹。随着居民消费水平的提高，吸引越来越多开发商进驻天津，为天津的商业地产注入活力。然而，天津商业“百家争鸣”局面的背后，商业运维的难度也随之加大，“调改”似乎成了操盘手们绕不开的话题。
面对存量商业竞争愈演愈烈，购物中心运营压力随之倍增，如何找准消费风口盘活商业？如何在市场监测中谋得最优业态比？如何精准匹配消费内容和场景？什么样的品牌组合更利于商业增值？赢商网将对天津10个调改行为显著的商业项目进行逐一报道，敬请关注《天津商业地产调改系列报道》。
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商业的发展并不是一帆风顺的，随着市场环境的变化，市场的机会点与发展点都在悄然发生变化。商业模式创新、业态更迭提速、强势IP品牌迅速崛起，不仅推动了消费升级，更引领全新的消费方式。
尽管天津天河城购物中心仅仅开业两年多，面临的商业环境依旧发生了明显变化，不论是消费者主体的特征和外部商业环境。天津天河城如何在白热化的竞争中探寻可持续经营之道，其中有怎样的章法可循，赢商网通过对天津天河城进行考察及与项目团队交流心得，得出以下经验。
主动求变 忍痛“割阑尾”
天河城近一年来最大的变化，便是针对百货业态进行了大规模调改。而天河城的这一重大转变举措也是有迹可循的。
众所周知，随着电商的崛起，加之业态复合程度更高的购物中心对消费吸引力的进一步增强，百货业承受着前所未有的竞争挤压，行业整体销售额和客流都呈现疲态。在这一关键节点，创新转型，挖掘行业新风向成为了百货业的出路。
在对天津市场以及区域商业发展情况的充分调研分析，天河城发现随着消费者集中在城市商业中心购物的格局正逐渐被打破，传统的商业中心区客流已明显减少，购买力由过去的过分集中模式趋向分散，即使在天津商业氛围最好的滨江道-和平路商圈、东马路商圈，百货业态也都呈现疲态。
在百货业整体经营状况走低以及区域商业格局发生变革的双重冲击下，不少百货项目选择适合自身目标客群的业态和品牌成为作为下一步的发展重点，这也成为了百货公司转型的必经之路。而作为购物中心内包含百货这一大主力店的天河城，主要做出了几大改变。
瞄准“低龄”客群，再度激活商业活力
在当前存量商业竞争激烈、消费客群分散的情况下，吸引家庭客流、并以儿童业态带活成人消费业态，正成为越来越多购物中心的发力点。在这种整体市场环境下，天河城为顺应消费趋势的变化，对目标客群年龄层进行适当下调。在卖场F3新引进格鲁蛋儿童乐园，并在其开业前期于F1中庭搭建儿童乐园快闪店，用商场最黄金的位置为儿童业态导流，成功起到了吸引家庭客群的作用。
此外，天河城针对自身所处的和平路地段特点，结合时下年轻人群对于餐饮方面追求新口味的情况，加强了餐饮类品牌的调整：在赢商网最新的市场调研结果中发现，天河城较2季度新增品牌31个，其中新增餐饮类15个，在调改内容中占到50%的比重。
鉴于天津总体零售卖场供过于求，优质卖场多，商户选择也多的实际情况，天河城主动谋求商圈内的差异化定位发展，引进了书城、儿童乐园、影院、健身等文化体验业态，瞄准年轻化客群需求，填补滨江道-和平路商圈的体验消费缺口，激发卖场商业活力。
文娱潮玩业态 占领全业态领域制高点
为了迎合年龄层整体年轻化的消费市场，为了能使消费者持续感受到好玩有趣，在业态品牌和场景主题内容的打造上，天河城倾注了更多的想象力和创造力。
2019年初，天河城倾力打造的D26主题街区亮相。这条主题街区是主要针对年轻人打造的文化聚集地，街区核心理念设计了一座潮玩星球，以外星人来地球为潮流元素，成功吸引了年轻人的目光。以此为中心，天河城试图将这里打造成为天津潮牌服饰革新的引领之地，supreme、国潮品牌梅花在此汇聚，同时也为街头文化说唱、街舞、涂鸦……各种潮流玩法提供了据点。
天河城的D26街区某种程度上填补了天津新青年潮流文化的空白，如今的购物中心同质化严重，除了满足吃饭购物观影等消费需求，略小众却很潮的街区则较为鲜有。而D26主题街区的每家店，无论从装修风格还是物品陈列，都彰显着年轻人的个性，十分符合当下年轻人的口味。
这股消费新潮流和当下年轻人的消费偏好不谋而合，既满足了时尚追求，又凸显了文化内涵。有态度又实用，有情怀又独特，有质感又新潮，附着在潮流中的情感诉求、价值归属和群体认同，让这些充满创意的商品与品牌收获了大量的新生代消费群体，在竞争激烈的市场上成功走出一条转型升级之路。
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总结：
赢商网在天津天河城购物中心看到，项目包含了零售、娱乐、休闲、餐饮、儿童等多种业态，如果将品牌比作一个购物中心的血液，那么天河城则一直致力于强化自身的“造血功能”，依照市场环境与消费者喜好积极调整业态比例，主动调整落位不合理的租户，都是其让自身保持血液常新的方式。
“远道的和尚会念经”，持续的调改终见成效：天津天河城购物中心2019年招商出租率达98%，日均客流突破十万，一季度日均客流相比去年同期，上升59.2%，销售额同比增幅达42.68%。