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品质生活时代下,聚焦通州商业格局十年变迁

从通州中心区域设置为北京城市副中心开始,通州区加速起飞了。

根据通州区的未来规划,未来运河商务区将作为先导区内重点发展区域,将构建“一个区域级商业中心+一个地区级商业中心”功能布局。

加之2019年北京市商务局将通州城市副中心作为重点培育的区域级商业中心,通州将开启商业发展新阶段。蛰伏多年的通州,将会为众人展现怎样的全新面貌?

一、通州老商圈的优与劣

通州商业地产市场从2010年以后进入快速发展阶段,作为北京的东大门,通州从最早的“重点新城”,到“现代化国际新城”、“首都功能新载体”,升级为现在的“北京城市副中心”,区域的地位一直较为明显。

通州是北京长安街延长线上的城区,由通州来往市中心区的交通路网建设完善,交通的完善为通州的商业发展提供了便利条件。

据赢商大数据调查显示,目前通州商圈主要以通州万达广场为商业核心,并辐射通州北苑地铁商业带、新华大街等。其中,2014年第四季度入市的通州万达广场和京通罗斯福广场的联合体量近30万㎡,几乎是之前通州集中商业存量的一倍,如今优质商业存量已有近40万㎡。

观察目前通州的商业项目布局不难发现,大多数商业项目都围绕地铁站。如地铁八通线通州北苑站附近的通州万达广场和BHG Mall;位于八通线线九棵树站附近的京通罗斯福广场;以及六号线通州北关地铁站附近的远洋新光、通州合生汇等新项目,通州北关也因此被列为北京商业潜力最大的3大地铁站之一。

过去的通州区商业市场整体以百货、市场、大卖场等传统零售业为主要类型,当年通州万达广场和京通罗斯福广场的出现,填补了通州市场空白,成为通州区的时尚购物地标。

但长期处在缓慢生长周期的通州商业,也存在着郊区商业常见的招商难题,很少有品牌在选址拓店时会优先考虑郊区商业。根据市场状况简报显示,北京、上海等地的郊县区域,商业空铺率已超过30%。在万达集团等号召能力较强的开发商入场后,一些在城区常见的快销时尚品牌、运动品牌、餐饮品牌才首次进入通州市场。而在高端品牌、奢侈品牌方面,通州区仍然一片空白。

二、运河商务区:未来的通州商业重心

根据通州区的未来规划,未来运河商务区将作为先导区内重点发展区域,将构建“一个区域级商业中心+一个地区级商业中心”功能布局。

作为北京城市副中心的先行启动区和战略引擎区,以五河交汇为龙头的运河商务区,是副中心高端商务功能的主要承载地。

众多知名开发商看重运河商务区的潜力而相继进驻,带去一系列商务楼宇、酒店以及城市功能综合体项目。北京第二座爱琴海购物公园落子通州,属于存量改造项目,现处于招商阶段。还有上文提到的,北关地铁站周围有三个待开业项目:通州远洋新光、通州富力、通州合生汇赚足了行业眼球。行业人士认为,这几个项目的入驻,无疑会带领通州商业更新迭代。

远洋新光中心项目位于运河商务区北门户,紧邻五河交汇源头岛,项目总建筑面积37万平米,包括17万平米甲级写字楼,10万平米全业态旗舰商业。涵盖最潮酷玩的主题街区及轻奢品牌阵容,引入最新时尚跨界品牌和业态创新&场景体验组合的原创品牌、“奢享式”高端影院,及区域内首家城市绿洲文化展厅,创造与众不同的新价值体验,引领消费升级新风向。

通州富力项目是47万㎡城市水岸综合体,包含国际超甲级写字楼、水岸公寓、行政SOHO、外 滩金融商街、高端购物广场等五大业态,目前商业街区通州·星光里已经开业,以休闲娱乐和餐饮业态为主。之后其他部分将陆续完工交付。

未来运河商务区内大体量的商业项目将于近两年完工开业,定位中高端,服务于运河商务区的工作、居住人群,新项目的入市将很大程度地丰富通州区居民的购物需求,整体提升通州商业市场的水平。

在中国社会科学院发布的《商务中心区蓝皮书(2018版)》中指出,CBD为时尚产业的发展提供了产业聚集的作用,其良好的交通、建筑空间等条件为奢侈品零售业态提供了硬件基础,CBD的商务活动氛围也为高端时尚、奢侈品提供了重要的消费场景。

运河商务区的规划建设,其4倍于国贸CBD的体量,无疑为品牌第一次进入通州市场提供了首选。势必吸引众多大型企业入驻,进而为高端时尚、奢侈品牌的发展提供必要条件。

三、全新增长点,环球影城的魅力

商业项目之外,备受人们关注的另一点在于北京城市副中心的文化旅游区,重头戏无疑是北京环球主题公园及度假区。

规划占地4平方公里的北京环球影城,预计总建设投资超过1000亿元,其中将于2020年竣工的一期工程占地1.6平方公里、投资约460亿元。

作为一个能吸引全国游客,甚至能吸引跨境游客的“超级IP”,据估计每年环球影城将吸引千万量级的游客,它无疑将为区域商业带来不容忽视的发展机遇。

通过多层次规划,从零建设旅游目的地,带动城市新区商业发展的成功案例,在国内外都有迹可循,与北京环球度假区有近似性。环球影城距离不远的位置,高于当地消费需求的特色餐饮与住宿集群有很好的发展机会。它们将成为游客游玩前后的重要目的地。如能形成游客的跨夜停留,零售业态也将大大受益。

此外,在环球影城以北,是同为北京城市副中心三大功能区的运河商务区,相互之间会起到相辅相成的作用。而从环球影城至核心城区传统商圈之间的位置,地铁线路多个站点沿线,一些较为低端的社区商业将迎来调改升级的机会。

结语

随着北京市级机关迁入通州,该区域正在逐步聚集中高端消费群体,副中心商业提质升级已是必然。

《北京市商业服务业设施空间布局规划(征求意见稿)》中也提出,未来的城市副中心地区要有成为具有现代气息、国际化特征的综合商业中心。要立足于城市副中心总体发展战略和功能定位要求,坚持高起点和高标准,服务于副中心和周边地区工作及居住人口,建成配套服务齐全、夜间经济活跃的综合性商业中心。

大批的商业项目进驻到一个区域是经过大量的市场调研的,正是因为存在需求,所以才会选择该区域落地。而未来通州副中心商业中心的聚集成型,无疑可以刺激区域的商圈氛围形成,也能形成商业竞争的良性循环,从而形成全国性、国际性影响的区域。

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