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北京华联张志军:坚持自身核心打法,集中“力量”应对市场变化

编者按:中国商业正以循新之力量,借不循常之巧劲,蓬勃发展!「第16届中国商业地产节」特别策划——“这,就是中国商业”之《赢商对话》系列访谈,与行业领袖精英面对面,畅谈中国商业发展现状,探讨商业新发展格局。

回顾2020年,一场突入起来的疫情对合肥的商业市场产生了巨大的影响,据赢商网统计,全年合肥地区仅有一家商业项目入市,其余待开项目纷纷延期至2021年。

面对重压之下,也在加速着市场的转型,其中不少购物中心开始尝试线上线下协调发展,通过数字化运营的内容释放,来助力实体商业的复苏。在这其中,合肥北京华联购物中心蒙城路店就是其中的翘楚,通过围绕社区开展“小社区、大营销”,坚持“以社区为核心”,以点带面实现了客流的快速复苏。

应对市场激烈的竞争,2021年合肥的多家北京华联购物中心将会如何应对?未来又会有什么样的调整计划?在此之际,赢商网对话北京华联购物中心城市总经理张志军,对于未来商业市场的竞争,他认为:“要坚持自有打法,来应对市场变化。”

北京华联购物中心城市总经理张志军

赢商网:如果用一个词描述贵公司在2020年的发展情况或变化,是什么?为什么?

张志军:我认为是韬光养晦。

2020年肯定是商业市场的转折点,将成为市场洗牌的起始点。比如合肥市场中,各个商业项目将会呈现好的更好,差的更差的趋势,市场的份额就这么大,品牌、代理商的资源有限,所以两极分化会更明显。对于我们而言2020年就是在韬光养晦,等待爆发更大能量,在市场竞争中占领先机。

赢商网:疫情之下更显企业韧性,在您看来,贵公司核心优势是哪些?

张志军:我们坚持“以社区为核心”的战略打法。一直以来合肥的北京华联购物中心就是决战1.5公里社区,围绕社区开展“小社区、大营销”,通过社区的精准营销和服务来提高自身竞争力。

赢商网:2020年,您觉得公司经历的最大困难是什么?如何解决的?

张志军:我们遇到的困难有很多,其中比较明显的就是在项目上的一些软硬件的提档升级,这对后期提升我们项目美誉度有很大的帮助。我们要在发展中不断进化,包括软硬件和人才的进化,适应现有的商业氛围和消费者的消费习惯,通过一个连续的“故事”去讲,打造自己的IP,这是我们现有亟需解决的难题。

赢商网:疫情下,贵公司在数字化运营的策略有哪些变化和成绩?对于数字化运营长远的策略是怎样的?

张志军:在数字化运营上我们始终在探索,一直以来我们坚持侧重于社区的数字化营销,以社区营销的活动来以点带面,产生裂变。未来在线上,我们还会把这些数字化营销的内容嫁接到我们的APP、小程序,在线下,针对消费者持续打造优质的活动。

赢商网:目前,贵公司的商业规模是怎样的?2020年情况下是否有调整开业目标?

张志军:北京华联购物中心目前在安徽5万㎡以上的门店共计有4个门店,主要都是重资产项目,后续不排除会继续拿地,届时个别社区门店的业态或将会有所调整,打造成为社区奥特莱斯或城市奥特莱斯。

赢商网:贵公司2021年的购物中心开业的规划是怎样的?主要布局在哪些区域,如何看带这些区域的市场潜力?

张志军:安徽明年只有一家北京华联和平路购物中心待开业。整个区域的消费潜力还是十足的。

赢商网:近两年轻资产是行业热点,贵公司在轻资产方面的现状和计划是怎样的?

张志军:我们公司也涉足过轻资产的项目,但是轻资产并不是我们的主要的方向,公司的重心依然在超市和SKP两个核心的点。

赢商网:贵公司在融资渠道创新方面有哪些动作?

张志军:我们在新加坡有REITs,项目以回报率的形式放在REITs中,有一个稳定收入,其实我们的前身就是凯德,我们和凯德的操作模式和方法都比较类似,可以说是在全心全意做商业,专心专注做零售。大家也看到今年北京的SKP更是卖了177亿,问鼎世界第一。

赢商网:如果以2021年为新的启点,公司的新战略布局是怎样的?依据是什么?

张志军:准确来说还是扎根于合肥,把现有的社区做强做好,在不断的针对物业的改造、针对品牌商的服务、针对消费者的需求,通过这些抓手把现有项目做大做强。当下庐阳区作为合肥优质学校集中的区域,在通过一系列调研之后,明年北京华联蒙城路购物中心将率先开启一轮调改,针对周边的消费需求,将儿童业态做的更加集中,更适应于周边社区型消费的契机,满足周边1.5公里人群的消费需求。

赢商网:据国家统计局数据,2020年全国社会消费品零售总额391981亿元,比上年下降3.9%,8月-12月实现连续5个月正增长;全国GDP总额首次突破100万亿,同比增长2.3%。据赢商网观察,全国购物中心客流量下半年已经迅速复苏,高端消费逆势增长……您如何看待中国商业的“免疫”能力?体现在哪些方面?

张志军:当下商业的竞争就是“后台”的竞争,就是你“背景”的竞争,例如拥有国字头“背景”或者商业布局密集度高的企业,他们现在就具备很大的优势,这就是他们的“免疫”能力。面对疫情的影响,要影响大家都影响,对于他们而言虽然是“船”大一些,影响也更大,但是复苏各方面联动的更加迅速。反而不好做的可能是本土一些为了拿地而做商业的项目,这对于他们的影响可能是更大的。

赢商网:高端消费逆势增长,给行业信心,据您观察,中高端、家庭消费整体情况是怎样的?

张志军:消费会越来越趋于理性。

赢商网:中国经济进行国内循环、国际大循环,对国内消费有怎样的机遇?

张志军:首先肯定是会促进内销。中国是一个庞大的市场,通过内部的去化,把货品的质量提升、技术提升,还有专业服务提升,这是在无形中是在考验我们国内经济的兴衰。这个兴衰的过程中,让专业的人更专业,淘汰那些不专业、投机取巧的人。

赢商网:随着宝龙商业、华润万象生活等分拆上市,行业将朝着成熟市场的进化,如何看待这一行业发展趋势?

张志军:未来还会出现更多这样的案例,但是在这一过程中,一旦我们被资本市场控制,很可能会偏离初心。

赢商网:据赢商网统计数据,2020年全国新增开业商业近400个,2021年超1000+商业待开业,虽然增速下滑,但数量仍高企。未来国内商业增存走势会如何?

张志军:未来几年增存走势还将延续,一方面是轻资产,另一方面是自己开发自己做,这类情况会越来越多,市场竞争将逐渐白热化,到最后越来越累,未来商业开业的也不像样,大家都在说商业转型,但是并没有出现什么值得关注的案例,主要是这一过程要花费大量的资本。

赢商网:新消费群体的崛起催生新需求,继续催生新品类、新场景,购物中心如何抓住这些日新月异的“新需求”?

张志军:新消费群体主要面向“95、00”后消费者,他们的消费观点与我们现在有很大的差别,不是以品牌和奢侈品为导向,而主要是以舒适为主,一些小众品牌越来越多,甚至一些私人定制会更加适用于现在的消费者。

购物中心是可以满足这些消费需求,但是面对快速的迭代更新,这就考验一个项目的招商能力,一个持久性不断循环的招商。

赢商网:能否预测一下今年国内商业和零售市场的走势会怎么样?

张志军:零售市场在2021年或许不会太好,比如在合肥的市场中,一些知名度高、品牌力比较强的店还是有生存的空间,但是由于竞争越来越激烈,这个生存的空间也会越来越小。

趣答:

赢商网:如果用一个颜色形容2020,您认为会是什么颜色?2021,您觉得会是什么颜色的?为什么?

张志军:去年是黑色,今年应该以冷色调为主,白色。

赢商网:如果让你给中国商业发一张“S卡”,您将如何定义这个S?

张志军:SKP,目前SKP销售额已经排名世界第一,成为了国内商业可以拿得出手的名片。

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